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      投資有風險 入市需謹慎
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      REITs投資的要點

      查個信 ·

      2021-05-28 10:33:04

      熱度: 111

        今天來講,REITs投資的要點。大家先喝點水,貨太干怕你噎著。9個公募REITs要不要買呢?  要完成一個投資決策,你必須要有評估的基準??赐杲裉斓奈恼?,你不僅知道這次怎么選產

        今天來講,REITs投資的要點。大家先喝點水,貨太干怕你噎著。9個公募REITs要不要買呢?

      REITs投資

        要完成一個投資決策,你必須要有評估的基準??赐杲裉斓奈恼?,你不僅知道這次怎么選產品,未來的日子也能輕松評估。

        首先來看最重要的部分就是REITs的基礎項目的賺錢能力,賺得多,分紅才有保障啊。所謂打鐵還需自身硬,就是這個道理。這九個項目當中,不管是產業園區、倉儲、高速公路還是環保項目。

      REITs投資

        首先要看原先的股東和戰略投資者的份額占比,他們了解實際情況,越不愿意放手,就說明質量越好。接下來要看業務的本身,所處地區越發達,需求越大,有收入有保障,甚至還有增長。具體比如所處的地區,出租率、出租或者處理的單價等等。

        再接下來就是評估團隊的能力,比較直觀的就是利潤率,經營性現金流的穩定度和增長率,成本結構等等。放心管理團隊肯定沒有動力去優化這些指標,你看哪個小區的物業是有作為的?都在混日子,所以還需要看激勵機制。

        其次我們來看REITs持有的項目性質,一類呢叫做產權或者所有權,一類呢叫做特許經營權。

      REITs投資

        所有權就好像你全款100萬去買了一套房子,房子登記在你的名下。這期間你的房子每年4萬塊租出去,就可以收到租金。等到二十年之后,這房子不想要了,你可以按照那時的價格把房子賣出去再賺一筆。所以啊所有權的REITs的收益,是租金收入和資產升值的疊加。如果每年分紅是4%,增值是4%,那兩個加起來就8%。

      REITs投資

        再來看特許經營權,這有點像開民宿。你把這房子一租,租了20年,一次性付清租金100萬,每年在你的耕耘之下,每年收入有10萬塊。表面上看,你的投資回報率10%。但是20年之后,租約到期,房東把房子收回。你連個鋼蹦兒都看不到。所以所有權跟特許經營權的REITs是有本質區別的,千萬不要看著分紅率就去買REITs,有可能會踩到榴蓮。那么對于特許經營權的項目年限越長,每年凈值變化的敏感度也越低。

      REITs投資

        第三,為了更好對你項目的質量,需要計算內部收益率IRR, 你就理解為年化收益率通常計算方法比較復雜。我呢就給你一個簡化的版本。

      REITs投資

        參照海外的案例,產權類的REITs,每年資產升值,跟分紅率基本上是一半一半。目前項目分紅率4%出頭,所以年化收益率你就簡單乘以二等于8%左右。特許經營權的REITs到期權利無償歸還,所以只有每年的分紅收入?我們用年金的公式來測算的話,發現特許經營權的預期年化收益只有5-8%之間,都要比所有權的REITs更低一些。

        以上要點是假設于風平浪靜,但是REITs投資是需要理解背后的風險。

        首先當然是業務風險。新冠病毒來臨,高速一定是一塌糊涂,不僅不賺錢,還有可能虧錢。但是管理層的工資你還得繼續發,所以他就去銀行貸款,如果持續惡性循環,貸款還不上,指不定這夜晚就破產了。所以利潤率比較低的項目對業務風險特別敏感。

        二是管理風險,公募REITs的程序管理就有點像pe vc 基金的運作??战刀聲?指派財務總監監督業務數據、管控財務開支等等等等。它需要設計一整套科學的公司治理機制,董事會管理層各司其職,并且通過審計、內控、激勵機制等設計,引導管理層具有主人翁精神,不會吃里扒外,賺黑錢。有很多基金還設置了浮動管理機制,這點絕對是理論大于實踐。你說給老子花錢,讓兒子好好干活,這種肯定不成立。

        第三,投資的波動風險,REITs在發行之后,份額可以像股票一樣隨時買賣。如果你追高買入,預期的增值收益和分紅的比例都會下降,就變成了一個很差的投資。

        第四,信息滯后的風險。REITs是實體項目的價值呈現,但是財務營收數據需要每個季度去進行披露,所以基金的凈值更新頻率也會非常低。

        第五,流動性風險,你肯定不會真的持有二十年,都會通過賣出去變現,但是REITs買賣盤可能比較少,賣出的時候容易對價格形成沖擊而受損。

        講完REITs的風險收益特征,我們來討論一下什么樣的場景之下建議REITs投資呢?

      REITs投資

        第一種就是希望每一年都靠利息生活的人,比如說退休的老年人,如果一個月的開銷是五千塊,一年呢就是六萬塊,那存150萬到REITs以后就足夠了。剩下如果還有錢,除了預留一部分存銀行不用的資金都可以去配置股基去博取收益。

      REITs投資

        另外一種呢就是資產配置,REITs這種特殊的品類跟股市他有一定的相關性,但是相關比較弱。跟債市基本沒有關聯,不容易出現跟股和債同步大漲大跌的情況。

      REITs投資

        所以大額的資金的大類資產配置就可以把REITs投資、股基、債基,甚至加上qt 做成分散化的投資。更好的去管理組合的收益和下行風險。當前50%的股基,30%的REITs,20%的債基,構成組合是我個人比較喜歡的。

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